#1 Altbau oder Neubau? // Praxiswissen Eigentumswohnung

Altbau: Viel Charme, aber ein nicht zu unterschätzendes Risiko

Altbauten mit ihrem ganz besonderen historischen Charme sind grundsätzlich gute Anlageobjekte – denn sie sind deutlich günstiger als Neubauwohnungen. Wer etwa eine ältere 60-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage einer Großstadt für 180.000 Euro kauft und eine Miete von 12 Euro pro Quadratmeter dafür bekommt, erwirtschaftet damit eine Rendite von 4,8 Prozent. Ein guter Wert, verglichen mit einem Neubauobjekt!

Allerdings birgt der Kauf einer Bestandsimmobilie auch viele Risiken. Diese Punkte sollten Sie beachten bzw. genau prüfen:

• Die gesamte Wohnanlage muss in einem guten Zustand sein. Es darf keinen Instandhaltungsstau geben! Je älter Heizungsanlage, Dach, Dämmung, Elektroinstallationen, Stromleitungen, Fassade sowie Rohrleitungsnetz sind, desto höher das Risiko, dass sie ausfallen und ersetzt werden müssen.
• Weisen die Wohnung bzw. das Haus einen guten energetischen Standard auf? Altbauten haben in der Regel keine gedämmten Wände – hier können immense Kosten auf Sie zukommen.
• Prüfen Sie auch, ob die Immobilie eventuell Bau- oder Bergbauschäden aufweist.
• Durchforsten Sie genau die Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen wegen eventuell anstehender Investitionen, bestehender Rücklagen etc.
• Beachten Sie, dass die Sanierung eines Altbaus bzw. einer Bestandsimmobilie ein großes Abenteuer im negativen Sinn ist, das keine Kostensicherheit bietet. Hinzu kommt: Handwerker zu finden, ist schwer, es gibt weder Zeit- noch Qualitätssicherheit.

Neubau: Höherer Preis, aber individuell gestaltbar, mit Gewährleistung und energieeffizient

Ein großer Vorteil des Neubaus: Sie können die Wohnung nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen errichten lassen. Egal ob offene Küche, ein Bad mit Aufsatzwaschtisch oder barrierefreier Zugang – bei einem Neubau kann der Architekt oder auch der Bauträger viele Wünsche umsetzen. Einschränkungen ergeben sich beim Neubau fast ausschließlich durch den Bebauungsplan des Grundstücks.

Ein weiterer großer Vorteil des Neubaus ist die energieeffiziente Bauweise. Dank neuester Technologien, moderner Fenster und Heizungsanlagen, guter Wärmedämmung und innovativer Baustoffe lassen sich starke Kosteneinsparungen erzielen – denn im Vergleich zum Altbau brauchen Sie deutlich weniger Energie zum Heizen. Deshalb fallen auch Sanierungen und Reparaturen kurz- und mittelfristig weg: Typische Hausbestandteile wie Fassade, Dach oder Installation halten rund 40 Jahre.

In Bezug auf Komfort und Bequemlichkeit hat ein Neubau ebenfalls die Nase vorn. Denn gegenüber so manchem Altbau sind die Wände, Fenster sowie Dach in aller Regel gut gedämmt. Eine Brandschutztür mit Mehrfachverriegelung ist in vielen neu errichteten Gebäuden Stand der Technik. Damit punktet der Neubau auch unter dem Aspekt der Sicherheit und des Diebstahlschutzes. Nicht selten findet sich zudem eine kontrollierte Wohnraumlüftung. Darüber hinaus gibt es in vielen neuen Wohnhausanlagen Stellplätze im Freien oder eine Tiefgarage. 

Die Entscheidung

Die Entscheidung für eine Neubau- oder Bestandsimmobilie hängt von mehreren Faktoren ab. Als Faustregel gilt: Je individueller Ihre Wünsche ausfallen, desto eher empfiehlt sich der Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger. Dafür sprechen neben der Preissicherheit, Qualitätssicherheit und Stressfreiheit vor allem folgende Punkte:

• Mitspracherecht bei der Innenraumgestaltung: Bauträger bieten in der Regel verschiedene Grundrisse an, die eine moderne Wohnaufteilung widerspiegeln. Je nach Zeit, Geschmack und Budget kann an diesen geschraubt werden, bis sie den Bedürfnissen und Wünschen des Käufers entsprechen. Ähnliches gilt für die Innenausstattung von Fußbodenbelägen bis Badezimmerfliesen.
• Keine Sanierungskosten: Unvorhersehbare Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten fallen ebenso weg wie die für einen Austausch der Heizungsanlage oder Erneuerung der Fenster.
• Kein Ärger mit alter Bausubstanz: Wenn es um die Nutzung der Wände geht, liegt der Neubau mit seinen stabilen und modernen Wänden eindeutig vorne. In den Altbauten scheitern Bohrversuche oft an den schlechten Materialien, die seinerzeit verbaut wurden.

Fazit: Der Nachteil eines Neubaus ist meist der gegenüber dem Altbau deutlich höhere Preis. Dies liegt weniger an den hohen Neubaukosten, sondern vielmehr daran, wie teuer die Grundstücke mittlerweile geworden sind. Rechnet man jedoch die Sanierungskosten hinzu, die bei einem Altbaukauf definitiv anfallen, schneidet der Neubaukauf dennoch besser ab. Auch für Anleger bieten moderne Neubauten an prosperierenden Standorten langfristig gute Vermietungsaussichten. Aufgrund des höheren Preisniveaus eignen sie sich eher für Anleger, die höhere Summen aufbringen und finanzieren können und zudem Wert darauf legen, möglichst wenig Instandhaltungsaufwand zu betreiben.

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Praxiswissen Eigentumswohnung: Was sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten // Matthias Krieger