Pfusch am Bau – ein heikles Thema. Unterhält man sich mit Menschen, die selbst Bauherren waren, so hat gefühlt jeder eine andere Horror-Story auf Lager. Sie reichen von feuchten Kellern über Risse im Estrich bis hin zu Dächern, durch die es fröhlich hindurchregnet. Dies ist nicht nur eine gefühlte Wahrheit, sondern ein Fakt: Allein im Jahr 2017 entstanden in Deutschland Bauschäden in Höhe von rund 14,9 Milliarden Euro. Deshalb Augen auf bei der Auswahl des Bauträgers Ihrer neuen Traum-Immobilie! Hier lesen Sie, was Sie tun können, um die Bauqualität einzuschätzen und zu kontrollieren.
Bauschäden gehören leider zum Alltag
Deutsche Bauunternehmen halten ihr Qualitätsversprechen nicht ein, setzen minderwertige Baustoffe ein, liefern Mängel und lassen die Käufer damit allein: Sie erfüllen das vereinbarte Bausoll nur zu 86 Prozent. Pfusch am Bau gehört damit leider zum Alltag im Deutschland. Laut Experten-Schätzungen entsprechen die Schäden, die allein im Jahr 2017 entstanden, knapp 14 Prozent des Branchen-Umsatzes.
Das Baugeschehen in Deutschland ist schon seit längerer Zeit durch mangelhafte Bauplanung, Bauleitung und Bauausführung gekennzeichnet. Entsprechend steigen die Schäden, die beim Bau verursacht werden, Jahr für Jahr. Mittlerweile kostet ein Bauschaden im Schnitt 70.000 Euro.
Eine Untersuchung des Instituts für Bauforschung in Hannover im Auftrag des Bauherrenschutzbundes zeigt, dass ca. 22 Prozent der Bauschäden schon während der Bauzeit auftreten. 54 Prozent der Bauschäden zeigen sich erst ein bis drei Jahre später, aber immer noch innerhalb der Gewährleistungspflicht.
Die meisten Baufehler beruhen auf Fehlern in der Bauausführung
Die häufigsten Planungs- und Baumängel sind:
Planung auf nicht tragfähigem Baugrund
Wärmeschutz nicht ausreichend
Fehlende Dehnungsfugen
Schlechte Abdichtung des Mauerwerks, von Dach, Bad, Dusche
Mangelhafter Brand- und Schallschutz
Risse im Estrich
Undichter Keller
Verarbeitung falscher Materialien, mangelnde Detailausführung
Fehlende Produktkenntnisse und mangelnde Fachkenntnis der Handwerker
Was sind die Gründe für diese bestürzende Entwicklung? Wie so oft spielen hier viele Faktoren zusammen. Zunächst einmal gilt es festzustellen, dass die Zahl der Bauvorhaben in den letzten zehn Jahren immens gestiegen ist. Dafür sorgten in den letzten Jahren die andauernde gute Konjunktur, eine stetig steigende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und natürlich die überaus günstigen Zinsen. Bauunternehmen können sich vor Aufträgen kaum retten, investieren in Maschinen und Ausrüstungen, jedoch zu wenig in die Ausbildung des Personals – das kostet viel Zeit, die nicht vorhanden ist. Die Kehrseite der Medaille ist der Fachkräftemangel, deshalb beauftragen die Bauunternehmen oft Subunternehmer, die nicht ausreichend qualifiziert sind. Dabei spielt auch eine Rolle, dass die Durchführung von Bauvorhaben immer komplexer wird, unter anderem aufgrund der gestiegenen energetischen Anforderungen.
Neben dem Fachkräftemangel gibt es weitere Faktoren, die für den Pfusch am Bau verantwortlich sind:
An einem Bauprojekt sind viele unterschiedliche Gewerke beteiligt. Hier entstehen schnell Reibungsverluste durch schlechte Kommunikation der Gewerke untereinander.
Die Prozesse sind komplex und es gibt viele Einflussfaktoren, die sich schlecht kontrollieren lassen (u. a. Abdichtungsarbeiten im Bad, Dachbereich) oder Baugrund. Auch ist ein Neubau kein standardisiertes Produkt, sondern ein Unikat mit immer neuen Herausforderungen. Deshalb lassen sich die Prozesse meist auch nicht standardisieren.
Es sind oft genug keine Qualitätssysteme installiert und es gibt auch keine unabhängigen Prüfer.
Wichtig: Bauüberwachung durch neutrale Fachinstitutionen
Beim Kauf einer Neubauwohnung zählt deshalb vor allem eins: Entscheiden Sie sich für einen Bauträger, der gewisse Merkmale mitliefert, also beispielsweise die Möglichkeit einer Bauüberwachung durch neutrale Fachinstitutionen (TÜV oder DEKRA) anbietet. Fragen Sie nach, ob es ein projektbezogenes Baucontrolling und einen Bauzeitenplan gibt.
Wichtig ist auch die Frage, ob der Bauträger ein Qualitätsmanagementsystem hat, also eine entsprechende Zertifizierung mit regelmäßiger Überprüfung. Heutzutage sollte kein hochwertiges Gebäude ohne ein Qualitätsmanagementsystem nach der deutschen DIN-Norm errichtet werden. Hierzu ist ein entsprechendes TÜV-Zertifikat der passende Nachweis.
Fachexperten empfehlen außerdem, die Mängelbeseitigung schon im Vorfeld vertraglich zu regeln. Dies gilt auch für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und die Klärung der Bemusterungssituation im Showroom. Bietet der Bauträger den Käufern eine individuelle und an ihre Bedürfnisse angepasste Planung und Beratung ihrer Neubauwohnung an? Können die Käufer die Materialien auswählen, die in die Wohnung eingebaut werden? Achten Sie auch auf die Reputation des Bauträgers. Gibt es positive Online-Bewertungen? Wenn Sie diese Fragen bejahen können, sind das wichtige Indizien dafür, dass der Bauträger seriös und solide arbeitet und auch die entsprechende Qualität liefern kann.
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Praxiswissen Eigentumswohnung: Was sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten // Matthias Krieger
