09/20/2021

#7 Notarvertrag bei Kauf vom Bauträger // Praxiswissen Eigentumswohnung

Sie haben sich für einen Bauträger und eine Wohnung entschieden, die Bank hat Ihnen einen Kredit bewilligt – nun steht der Notartermin an. Wer schon jemals in seinem Leben einen Immobilienkaufvertrag gesehen hat, kennt die sperrigen Formulierungen, die für den juristischen Laien oft unverständlich sind und einem mitunter sogar Angst machen. Sie sind jedoch nötig, um die rechtlichen Rahmenbedingungen des Verkaufs zweifelsfrei festzulegen und den Kauf für beide Seiten abzusichern. Umso wichtiger ist es, sich hier genügend Zeit zu nehmen und den Kaufvertrag mithilfe externer Experten zu prüfen.

Notarvertrag beim Kauf vom Bauträger

Notare sind verpflichtet, den Vertragstext mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung den Käufern und Verkäufern zur Verfügung zu stellen. Wenn das der Fall ist, haben Sie ausreichend Zeit, den Vertrag prüfen zu lassen. In der Praxis kommen die Notare dieser Verpflichtung leider nicht immer nach.

Grundsätzlich gilt: Notare sind zur Neutralität verpflichtet. Wenn Sie beim Notartermin etwas nicht verstehen, fragen Sie unbedingt nach und lassen Sie es sich so lange erklären, bis Sie keine Fragen mehr haben! Auch wenn dies zunächst mühsam erscheint – diese Form der Rechtssicherheit, die in Deutschland existiert, ist extrem gut und hilfreich.

Zu den Bestandteilen eines notariellen Kaufvertrags gehören: der Kaufvertrag selbst, Bauleistungsbeschreibung, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsnachweis, gesetzliche 14 Tage Prüfung sowie die Prüfung des Grundbuchauszugs. Diese Punkte sind darin wichtig:

Wer kauft die Immobilie von wem?

In einem Immobilienkaufvertrag werden zunächst einmal die beteiligten Parteien benannt. Soweit dem Notar nicht persönlich bekannt, müssen sie sich durch einen amtlichen Ausweis ausweisen.

Grundbuch: Was wird genau verkauft?

Selbstverständlich wird das Kaufobjekt präzise aufgenommen. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Nach dem Grundbuch wird das Objekt bezeichnet. Die Beteiligten sollten dies genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was hier auch genannt ist. Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen. Diese Teilungserklärung muss der Käufer unbedingt kennen! So ist es beispielsweise wichtig, ob ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist.

Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers

Der Kaufvertrag ist meist zweistufig aufgebaut. Dies dient zur Absicherung des Verkäufers und des Käufers gleichermaßen. Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da der Verkäufer nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht noch an einen Dritten verkaufen kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Das heißt: Erst wenn die Grundbucheintragung vorgenommen wurde, sind Sie der Eigentümer Ihrer Wohnung.

Übergabetermin und Besitzwechsel

Geregelt wird dann auch noch ein konkreter Übergabetermin des Objektes, der zeitlich meist mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt.

Gewährleistung: Was passiert bei Mängeln?

Es gibt keine Immobilie ohne Mängel. Aus diesen Gründen werden im Kaufvertrag auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Per Gesetz besteht eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren.

Wie können Sie sich absichern?

Bei einem Kauf von einem Bauträger haben Sie den Vorteil, durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geschützt zu sein, soweit es sich bei Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus – wie normalerweise üblich – um einen Neubau handelt. Diese Schutzvorschrift lässt sich so zusammenfassen: Erst wenn gebaut wird, wird für die Immobilie gezahlt. Sie als Käufer zahlen also nach Baufortschritt. Die Sicherheiten dafür sind die Auflassungsvormerkung oder – meist solange die Grundbuchblätter noch nicht angelegt sind – eine Bankbürgschaft. Im Falle einer Bürgschaft hingegen erhalten Sie Ihr Geld zurück, sobald der Bauträger Insolvenz anmeldet.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach der Abnahme Ihrer Wohnung vor. Das bedeutet, dass Sie innerhalb dieses Zeitrahmens Mängel geltend machen können. Hierbei ist entscheidend, ob die Mängel durch falsche Bautätigkeit oder durch falsches Wohn-/Nutzungsverhalten entstanden sind. Mit der Abnahme der Wohnung vom Bauträger kehrt sich übrigens die Beweislast um. War vor der Abnahme der Bauträger in der Beweispflicht, sind es nach der Abnahme Sie als Käufer – Sie müssen dann beweisen, dass ein Mangel vorhanden ist.

Sind Sie bereits eingezogen, helfen Ihnen auch unterschiedliche Versicherungen, sich vor Risiken zu schützen. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind u. a. das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung), WEG (Wohnungseigentumsgesetz) und die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

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Praxiswissen Eigentumswohnung: Was sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten // Matthias Krieger

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