Vor ca. fünf Jahren erhielten wir einen Tipp von einem Makler. Es gab in Darmstadt am Steubenplatz ein altes, unrentables und ökologisch veraltetes Verwaltungsgebäude, in welchem nur noch weniger als die Hälfte der Flächen genutzt wurden.
Konnten wir dieses Objekt aus seinem Dornröschenschlaf erwecken?
Darmstadt ist eine Universitätsstadt mit einer Technischen Universität und weiteren Hoch- und Fachschulen – aber auch mit einer Unterversorgungsquote an modernen Studentenapartments. So kann nur 9 % der Nachfrage gedeckt werden. Hier wollten wir ansetzen und in zentraler Lage zu den Studieneinrichtungen ein neues Studentenwohnheim errichten.
Der Wunsch der Stadt Darmstadt war eine Sanierung des Gebäudes, da dieses im Sanierungsgebiet Möllerstadt liegt. Für die Planung und Umsetzung fanden wir mit mit den Planquadrat Architekten aus Darmstadt starke, verlässliche Partner und fühlten uns für den „Feldzug“ gewappnet.
Im August 2018 lag endlich die Baugenehmigung vor, wir wollten mit dem teilweisen Abbruch beginnen. Doch der Baubeginn verzögerte sich immer wieder. In dem Gebäude lebte noch eine einzelne Mieterin. Somit hatte es für uns zunächst oberste Priorität der jungen Mutter mit ihren drei Kindern einen Umzug in eine neue Wohnung zu ermöglichen, in der sich die ganze Familie wohlfühlte.
Wir wussten ja nicht, was uns noch alles erwartete. Selbstverständlich hatten wir umfangreiche Voruntersuchungen vornehmen lassen. Trotzdem gab es unter anderem zahlreiche und relevante Abweichungen der statischen Struktur und Tragfähigkeit als vorab vermutet. Die nächste Überraschung erwartete uns beim Abriss des Daches. Hier fanden wir wieder einmal unerwartet Altlasten in großem Umfang vor. Diese Stolpersteine brachten uns, neben vielen Zusatzkosten, einen großen baulichen Mehraufwand. So mussten wir ca. 1.500 t Schutt, 25 t Holz, 10 t Glas, 7 teerhaltige Dachpappe und 7 t Asbest entsorgen.
Fazit: Es ist fast kein Stein auf dem anderen geblieben. Nur durch eine grandiose Teamleistung rund um unseren Projektleiter David Diallo konnten wir für die späteren Bewohner und für die Stadt Darmstadt das beste Ergebnis erzielen. Jetzt musste das Objekt nur noch erfolgreich vermarktet werden. Wir fanden die besten Antworten auf die dringendsten Fragen und Probleme unserer Kleinkapitalanleger und künftigen Mieter. Investoren möchten ein Rundum-Sorglos-Paket kaufen. Mieter möchten möglichst eine „All-In“-Miete.
Unsere Lösung: alle notwendigen Leistungen für Vermietung, Unterhaltung, Verwaltung und Abrechnung werden ihnen von einem Dienstleister abgenommen. Zur Risikoabsicherung gibt es ein Mietpoolkonzept, damit erhält der Investor auch noch Miete, falls sein Apartment leer stehen sollte. Und wir hatten noch ein besonderes Bonbon, die Nutzung der Sanierungs-Afa, d. h. 100 % der Sanierungsaufwendungen können innerhalb der ersten 12 Jahre von der Steuer abgesetzt werden.
Und die künftigen Mieter? Sie wollen den Kopf frei haben für ihr Studium. Unsere Lösung: Sie können quasi mit einem Koffer und einem Laptop in eine voll möblierte Wohnung einziehen, Miete zahlen und der Rest ist erledigt. Und das durften sie dann auch, Ende September pünktlich zum Wintersemester 2020/2021 – nach gut 18 Monaten Bauzeit.
Der Verkauf war eine Erfolgsgeschichte für sich. Alle Apartments wurden ohne Online-Vertrieb verkauft, Inserate auf diversen Immobilienportalen suchte man vergeblich. Übrigens wurden ca. 25 % der Apartments an unsere eigenen Mitunternehmer/innen verkauft. Wir haben sehr viel Zeit und Geld in die Qualität der Bauausführung gesteckt und auf zusätzlichen Gewinn bewusst verzichtet. Damit konnten wir unseren Kunden ein einmaliges exklusives Preis- / Nutzenverhältnis bieten.
Aufgrund der vielen Anfragen von Kleinkapitalanlegern verspricht Geschäftsführer Wolfgang Barthel mit seinem Team intensiv nach einem ähnlich gelagerten Folgeobjekt zu suchen.
Zum krönenden Abschluss dieser Erfolgsgeschichte ist unser Referenzobjekt „Studico“ zum Tag der Architektur in Hessen ausgewählt worden.
